Advocaat Boudewijn van Nieuwenhuijzen, werkzaam bij Kneppelhout Advocaten (partner van de VVR), bespreekt in deze bijdrage een aantal belangrijke aandachtspunten bij de maatregelen die zijn aangekondigd inzake huisvesting van arbeidsmigranten en huurcontracten naar aard van korte duur.

Demissionair minister Keijzer van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening heeft per brief van 14 november 2025 het voornemen uitgesproken om maatregelen in te voeren met het oog op de huisvesting van arbeidsmigranten en de inperking van huurcontracten naar aard van korte duur (in de zin van art. 7:232 lid 2 BW) en oneigenlijk gebruik daarvan. Het gaat concreet om de volgende maatregelen:

1)    Normering ‘naar zijn aard van korte duur’ tot maximaal 30 dagen en tegengaan oneigenlijk gebruik ‘naar zijn aard van korte duur’ door gemeenten;

2)    Mogelijkheid tijdelijke huurovereenkomst aan arbeidsmigranten, mits voldaan wordt aan de ‘Roemer-norm’;

3)    Mogelijkheid om tijdelijke huurovereenkomst eenmalig te verlengen tot maximaal twee jaar in totaal; en

4)    Mogelijkheid om vaste huurovereenkomsten met werknemers op het eigen terrein te beëindigen.

Hierna zal ik deze maatregelen afzonderlijk bespreken. Tot slot sta ik ook kort stil bij het vervolg.

Ad 1: Normering ‘naar zijn aard van korte duur’ tot maximaal 30 dagen en tegengaan oneigenlijk gebruik ‘naar zijn aard van korte duur’ door gemeenten

Het gebruik van de mogelijkheid van een huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur in de zin van art. 7:232 lid 2 BW blijkt in de praktijk voer voor discussie. Daarover schreef ik al in een eerdere bijdrage. De minister wil dit oplossen door deze mogelijkheid te beperken tot verhuur van maximaal 30 dagen. Volgens de minister is 30 dagen een reële maximumtermijn. Door een aanpassing van de Wet goed verhuurderschap moeten gemeenten daarnaast gaan toezien op oneigenlijk gebruik van dit type contract en kunnen zij bij overtreding handhavend optreden.

De beoogde maximumtermijn van 30 dagen zou voor de praktijk meer duidelijkheid geven, maar er kunnen ook vraagtekens bij worden geplaatst. De duur van de huurovereenkomst is blijkens de rechtspraak namelijk slechts één van de gezichtspunten bij de vraag of sprake is van huur naar zijn aard van korte duur. Ook bij de huur voor de duur van meerdere maanden of een semester kan onder omstandigheden bijvoorbeeld sprake zijn van huur in de zin van art. 7:232 lid 2 BW. Met de beoogde aanpassing vallen dergelijke gevallen voortaan buiten de boot.

Ad 2: Mogelijkheid tijdelijke huurovereenkomst aan arbeidsmigranten, mits voldaan wordt aan de ‘Roemer-norm’

In het Besluit specifieke groepen tijdelijke huurovereenkomst is limitatief vastgelegd aan welke groepen tijdelijke verhuur (voor maximaal twee jaar) bij uitzondering mogelijk blijft. Het gaat onder meer om studenten uit een andere stad en gescheiden ouders. Voor verhuur aan personen die niet in het besluit zijn genoemd vormt de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd sinds de Wet vaste huurcontracten weer onverkort de norm. Zie hierover ook deze en deze bijdrage.

Keijzer wil aan het besluit een extra categorie toevoegen, namelijk arbeidsmigranten. Voorwaarde voor tijdelijke verhuur aan arbeidsmigranten is dat de huisvesting voldoet aan de ‘Roemer-norm’: kortgezegd een eigen slaapkamer van minimaal 5,5 m2, minimaal 15 m2 leefruimte per persoon en alle voorzieningen onder één dak. Om te kunnen aantonen dat de huisvesting aan de Roemer-norm voldoet, zullen verhuurders een certificaat moeten behalen.

Beschikt een verhuurder over het hiervoor bedoelde certificaat, dan kan hij overgaan tot verhuur voor maximaal twee jaar aan een arbeidsmigrant. Die overeenkomst kan de verhuurder dan eenvoudig beëindigen door het einde van de huur tijdig aan te zeggen aan de huurder (ten vroegste drie maanden en uiterlijk één maand voor het afgesproken einde).    

Ad 3: Mogelijkheid om tijdelijke huurovereenkomst eenmalig te verlengen tot maximaal twee jaar in totaal

Het is op dit moment niet mogelijk om een tijdelijke huurovereenkomst voor twee jaar of korter met een bepaalde tijd te verlengen zonder dat de huurovereenkomst van kleur verschiet naar een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd (met volledige huurbescherming voor de huurder). Bij een verlenging van een tijdelijke huurovereenkomst is van rechtswege sprake van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd.

De minister acht het wenselijk dat de tijdelijke huurovereenkomst voortaan één keer kan worden verlengd, zonder dat direct een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd ontstaat. Dit geldt dus slechts voor één verlenging. Bij een eventuele tweede verlenging ontstaat alsnog een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Daarnaast mag de tijdelijke duur van de huurovereenkomst met de eenmalige verlenging in totaal niet meer dan twee jaar bedragen. Als partijen in eerste instantie al een huurovereenkomst voor de maximale duur van twee jaar zijn aangegaan, kan deze mogelijkheid dus niet worden benut.

Voor de praktijk is deze verlengingsmogelijkheid zeker niet onbelangrijk en kan het worden gezien als een welkome toevoeging. Wel is de vraag waarom de totale contractduur inclusief de verlenging beperkt moet blijven tot maximaal twee jaar, en waarom bijvoorbeeld niet wordt gekozen om een verlenging van maximaal twee jaar mogelijk te maken (dus bovenop de initiële contractduur). Ook een huurder kan er baat bij hebben dat hij de woning door middel van een verlenging wat langer dan twee jaar kan blijven gebruiken.      

Ad 4: Mogelijkheid om vaste huurovereenkomsten met werknemers op het eigen terrein te beëindigen

Met deze laatste maatregel beoogt de minister het de verhurende werkgever makkelijker te maken om, als sprake is van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met een werknemer voor een woning op het eigen terrein van de werkgever (wat zich bijvoorbeeld in de agrarische sector veel voordoet), tot beëindiging van de huurovereenkomst te komen. De maatregel komt erop neer dat als de arbeidsrelatie is geëindigd en de werkgever de woning op zijn eigen terrein nodig heeft voor een nieuwe werknemer, de verhuurder tot opzegging van de huurovereenkomst kan overgaan. De minister wil die situatie als nieuwe opzeggingsgrond opnemen in de wet.

De verhuurder kan de huurovereenkomst dan dus met inachtneming van de verdere wettelijke opzeggingsformaliteiten (art. 7:271 e.v. BW) opzeggen. Als de werknemer niet binnen zes weken na de opzegging aangeeft in te stemmen met de beëindiging, kan de verhuurder vervolgens de rechter vragen om de huurovereenkomst te beëindigen.  

Vervolg

De minister is voornemens om de hiervoor besproken maatregelen begin 2026 in internetconsultatie te brengen, om reacties vanuit de praktijk te verzamelen en te betrekken in de verdere uitwerking van de maatregelen. Het kan zijn dat dit nog tot aanpassing van de maatregelen zal leiden.

Pas na uitwerking van de maatregelen in een wetsvoorstel, goedkeuring daarvan door de Tweede Kamer en Eerste Kamer en inwerkingtreding van het wetsvoorstel, worden de maatregelen van kracht en zal hier een beroep op kunnen worden gedaan. Tot die tijd blijft het afwachten hoe de maatregelen er precies uit zullen komen te zien.

Wij houden u op de hoogte.

Boudewijn van Nieuwenhuijzen (Advocaat)

Kneppelhout Advocaten