DE HUUROVEREENKOMST NAAR ZIJN AARD VAN KORTE DUUR: OPPASSEN GEBLAZEN!

Een verhuurder kan er om verschillende redenen belang bij hebben om een woning kortdurend te verhuren, zonder dat de huurder bij het einde van de afgesproken duur aanspraak kan maken op huurbescherming. Tot voor kort bood de wet daarvoor een goede mogelijkheid in de vorm van de tijdelijke huurovereenkomst van twee jaar of korter (bij zelfstandige woonruimte) en vijf jaar of korter (bij onzelfstandige woonruimte). Die huurovereenkomst kon de verhuurder eenvoudig beëindigen, door het einde van de huur tijdig aan te zeggen aan de huurder.

 

Met de inwerkingtreding van de Wet vaste huurcontracten per 1 juli 2024 is toepassing van de tijdelijke huurovereenkomst in principe niet meer mogelijk, op enkele uitzonderingsgevallen na. Twee van die uitzonderingen, te weten kortdurende verhuur aan studenten uit een andere stad en aan gescheiden ouders, besprak ik al in een eerdere bijdrage. Uitsluitend voor de beperkte groep uitzonderingsgevallen blijft het onder voorwaarden mogelijk om een tijdelijke huurovereenkomst van maximaal twee jaar te sluiten voor een zelfstandige of onzelfstandige woonruimte.  

 

Door het grotendeels opheffen van de mogelijkheid van de tijdelijke huurovereenkomst komt de focus weer meer te liggen op andere vormen van tijdelijke verhuur. Te denken valt aan verhuur op basis van de Leegstandswet. Aan die optie zitten wel de nodige haken en ogen en in veel gevallen zal dit voor de verhuurder geen soelaas kunnen bieden.

 

Een andere optie betreft de huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur in de zin van art. 7:232 lid 2 BW. Een dergelijke huurovereenkomst biedt geen huurbescherming voor de huurder. Dat betekent dat de huurder in principe verplicht i

s om de woning bij het einde van de overeengekomen duur te verlaten en dat hij de huurprijs bijvoorbeeld niet kan laten toetsen door de huurcommissie. Deze voordelen zorgen ervoor dat verhuurders voor tijdelijke verhuur regelmatig kiezen voor de huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur.

 

Gebruikmaking van deze mogelijkheid is echter niet zonder risico voor de verhuurder. Rechters en de huurcommissie toetsen streng of daadwerkelijk sprake is van een huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur. Dit type huurovereenkomst moet namelijk worden beschouwd als een uitzondering op de hoofdregel van een huurovereenkomst mét huurbescherming voor de huurder. Het is slechts bedoeld voor gevallen waarin glashelder is dat toekenning van huurbescherming aan de huurder achterwege moet blijven. Een vaak genoemd voorbeeld waarin de huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur zou kunnen worden toegepast, is de verhuur aan een seizoenarbeider die slechts tijdens zijn korte dienstverband van enkele maanden onderdak nodig heeft.  

 

Beslissend voor de vraag of daadwerkelijk sprake is van een huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur, is niet wat in de tekst van de huurovereenkomst is vastgelegd. Gekeken moet worden naar de partijbedoelingen, de aard van het gebruik van de woning, de aard van de woning (een hotelkamer wijst in de regel bijvoorbeeld eerder op een tijdelijk karakter dan een reguliere rijtjeswoning), wat partijen voor ogen heeft gestaan over de duur van het gebruik (bijvoorbeeld dat de duur gekoppeld is aan een tijdelijk dienstverband of kortdurende studie), en de duur van de overeenkomst (een duur van slechts enkele maanden duidt in principe eerder op een tijdelijk karakter dan een duur van bijvoorbeeld een jaar of meer). Rechters en de huurcommissie toetsen aan de hand van de hiervoor genoemde gezichtspunten.

 

Oordeelt de rechter of huurcommissie op basis van deze gezichtspunten dat toch sprake is van een huurovereenkomst met huurbescherming, ondanks dat de huurovereenkomst in de tekst zelf expliciet wordt aangeduid als een huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur, dan kan dit voor de verhuurder vervelende gevolgen hebben. Bijvoorbeeld dat de huurder de woning aan het einde van de overeengekomen duur niet hoeft te verlaten. Of dat de huurder toch met succes een verzoek kan doen tot huurprijstoetsing bij de huurcommissie. Er zijn veel uitspraken die een dergelijke uitkomst laten zien. 

 

Overweegt u om een huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur te sluiten, dan is het gelet op het voorgaande belangrijk dat u zich allereerst afvraagt en laat adviseren of de beoogde situatie zich hier wel voor leent. En zo ja, dat u de afspraken vervolgens duidelijk en volledig vastlegt in de huurovereenkomst. Daarmee voorkomt u een vervelende verrassing achteraf.

Als partner van de VVR kijken we graag met u mee.

 

Boudewijn van Nieuwenhuijzen (Advocaat)

Kneppelhout Advocaten